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12月19日，“全国地王”安澜上海项目认筹首日，售楼处严防分销人员，现场安保严密。该项目首批过会均价17.88万元/平方米，低于市场预期，最贵一套达1.46亿元。
这只是今年上海豪宅市场的一个缩影。
前不久，上海保利世博天悦卖出了一套总价1.2亿元的顶复。至此，整个项目6套“7000万+”顶复全部售罄。
《每日经济新闻》记者统计发现，今年上海总价3000万元以上的新建住宅，成交金额已突破1000亿元。相比之下，北京、广州、深圳三地同级别豪宅的成交总额与之大致相当。
克而瑞数据显示，2025年上半年全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海一城贡献。
在当前房地产市场调整与转型的背景下，不同能级城市、不同产品段呈现分化态势，已成为行业普遍现象。以上海为代表的一线城市核心资产受到高度关注，其背后是改善型需求在品质和资产属性上多维度的释放。
上海翠湖天地 每日经济新闻资料图
今年以来，一线城市豪宅市场呈现出显著的结构性分化。据中指研究院统计，截至12月15日，上海总价4000万元以上的住宅成交约1300套，金额突破800亿元；若以3000万元为统计口径，成交套数约1900套，总金额超过1000亿元。
注：由于各城市市场结构和统计习惯不同，高端住宅统计门槛存在差异，因此数据对比主要反映趋势与量级。
这一规模意味着，上海的豪宅销售量价一骑绝尘，市场份额高度集中。以套均3000万元及以上豪宅的成交金额计，上海已大致与北京（1600万元以上约588亿元）、广州（1000万元以上约592亿元）、深圳（2000万元以上约199亿元）三地同期同类交易的总和相当。
克而瑞数据显示，2025年上半年全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海一城贡献。
热度还在持续。克而瑞报告指出，金陵华庭3月一期158套房源“3小时售罄，揽金92.34亿元”；二期首批次房源于9月21日开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破了2025年上海单次推盘总金额最高值纪录；11月再次开盘，去化率仍高达95%。
从成交均价看，中指研究院统计的1—11月上海商品住宅销售金额TOP10中，榜首上海壹号院套均价格达6223万元，第二名金陵华庭套均价格为6887万元，而高福云境项目则以79套成交实现64.6亿元销售额，套均价格达到8177万元。
相比之下，其他一线城市呈现不同特征。
北京1600万元以上新房成交约2400套、金额588亿元，表现稳健。广州1000万元以上的豪宅，今年成交超过3000套，成交总金额约592亿元，总成交量较为突出。而深圳2000万元以上的豪宅成交约598套，金额199亿元。
深圳今年豪宅成交更为集中。11月30日，深圳湾沄玺开盘，首推348套大平层，500平方米、700平方米、1149平方米大平层率先售罄，单价25万~28万元/平方米，总价1.3亿~3.3亿元，开盘当日整体去化率接近七成，最终单日销售额约130亿元。
随后的12月16日，商住公寓“GCC联泰超总湾”启动首批销售，推出125套建筑面积约303~1032平方米大平层，当日实现销售额约53亿元。
针对这一市场格局，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受每经记者书面采访时指出：“与京沪相比，广深高端住宅销售规模比较小，广深市场1000万元以上的豪宅销售占比在2%以下，而京沪在3%~5%，两地集聚的高净值人群比较多。另外，京沪（特别是上海）聚集的品牌开发商比较多，产品打造能力比较强。”
对于豪宅市场火热，李宇嘉认为：“从房屋本身来看，过去几十年楼市红红火火，但在限制房价等措施下，（很多客户）拿着钱买不到好房子，而现在供地、规划、配套、设计、服务等全面升维。广深的豪宅，有来自香港等地的需求，但占比也就2%~3%，主要还是大湾区高净值人群。”
支撑亿元级成交额的购买力究竟来自哪里？
上海保利世博天悦项目相关负责人向每经记者透露，买入该项目1.2亿元顶复的是一位外地企业主，目的是“想在上海买一套房子给孩子住”。
上海保利世博天悦 每日经济新闻资料图
“这位企业主就是喜欢江景房，也比对过汤臣一品、滨江凯旋门这些热门项目，后来参观了项目（保利世博天悦）一次，当天就拍板了。他认为这种产品比较稀缺，买就是要买最好的。”上述负责人表示。
每经记者调研发现，豪宅的购买群体正变得更多元和年轻化。比如，上海招商“静安里”风貌别墅项目，吸引了包括中年客群、企业家二代和海归等在内的各类买家。
项目方面向每经记者介绍，购买人群更看中苏河湾风貌成片开发定位，区位上临近北外滩、苏河湾，自带9000平方米商业街，同时21万元/平方米的联动价也具备性价比。
另一个风貌别墅华润置地“士林润园”，属于黄浦区老西门街道旧城改造项目，总价7000万元以上，目标客群就是国内外有资金实力的买家，“今年销售很火”。
据华润置地方面介绍，位于浦东后滩的“沄启滨江”项目客群相对年轻，如海归、年轻二代或为子女购房的家庭。
不同城市间的豪宅消费群体也不尽相同。如在成都，新晋豪宅“贝宸S1”项目的购买者中，新经济创富者是主力，他们追求极致体验和长期主义；年轻海归或者企业二代自带国际视野，为审美和独特性买单??他们之中以本地客户为主，多为一次性付款。
58安居客研究院院长张波分析指出：“支撑豪宅购买力的，既有居住升级的消费需求，也有资产避险的投资需求。从上海一些高端豪宅的有效认购中可以看出，非上海籍买家占比较高，甚至达到七成，这类人群中一般有资产避险的投资，或避险和自住兼而有之的需求。”
李宇嘉也表示：“对很多高净值人群来说，在经济下行和转型期，可投资领域不多，而核心城市、核心区位的优质物业，具有稀缺性和保值功效。”
今年9月，保利世博天悦一位江苏泰州的业主祁先生（化名）在分享买房经历时曾坦言：“我就是喜欢临水的大平层，摇号时拿到了50号，还以为这个价位的房子十拿九稳，结果看盘选房当天才到5号，中意的房源就没了。”
于是不甘心的祁先生又参与了下一批次摇号，这才“抢”到了自己满意的房源。
对于这种抢盘热度，张波进一步指出：“一定程度上意味着豪宅正从本地顶级圈层消费品，扩大为全国高净值家庭的标准化避险资产，其财富储存功能更加凸显。”
“豪宅的购买行为呈现出复合特征：它既是基于当下利率和产品力的消费选择，也是面向未来的资产布局。当居住升级与资产配置动机叠加，便催生了市场对顶级稀缺资产的集中追逐。”张波补充分析。
这种叠加动机带来的升级是否能引导“好房子”的趋势？在行业人士看来，豪宅竞赛圈的贵与奢，无法和“好房子”的核心目标直接挂钩，甚至有可能在一定程度上偏离。
但另一方面，豪宅买家对“好房子”的评判标准正在升级。
华润置地相关负责人对比发现，以前的人买豪宅，比如当时的黄浦区华润外滩九里，客户主要看小区大理石比例、装修的豪华程度；现在更看重公区的品质，比如水系、会所等等。
这一转变，恰是当前豪宅消费理念从硬件堆砌向生活体验与服务过渡的微观缩影。与此同时，四季度以来，北京、上海、深圳、成都等地高端市场出现转冷迹象，并非所有项目均能实现开盘售罄。那么，未来高端改善型需求又将走向何方？
李宇嘉坦言：“硬件堆砌和过度投资曾经是‘好房子’的1.0版本，而当下的‘好房子，应该迈向配套和服务等偏向人性化、居住服务的主题。针对不同的人群、不同的产品，比如保障房、普通住房、旧改住房、租赁住房等，凡是新增供给筹集的，都应该有‘好房子’标准，而这个标准就是买得起、住得下、住得好。”
根据58安居客研究院调研数据，“好房子”是一个更宽泛的概念，其标准由住建部《住宅项目规范》明确为“安全、舒适、绿色、智慧”四大核心目标，其中居住舒适度需求占比达61.6%，远高于其他三项，其次是安全保障需求。而不同人群对“好房子”的关注点有差异，中年群体倾向于全生命周期的空间适配和代际关怀设计；老年群体关注安全与尊严的适老化场景；青年群体则突出智能化需求。
事实上，市场先行者已经开始了探索。头部企业正尝试从“造房子”转向“造生活”。例如，有的项目将酒店式度假和松弛感作为设计哲学，回应客户的情绪需求；有的则在交付前就前置物业服务方案，让服务与建筑共同生长；还有的通过打造高端社群平台、链接稀缺资源，将社区转化为业主的社交资本。
“未来打动顶级改善客群的关键，应是回归到难以量化的居住体验与服务，同时兼顾安全、绿色等基本标准，满足不同人群的个性化需求，而不仅仅是追求更极致的奢华。”张波认为。
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